Immobilienbewertung Hamburg fürs Finanzamt: Den niedrigeren Wert nachweisen

Wenn das Finanzamt den Wert Ihrer Immobilie festsetzt, ist das keine Marktbewertung – es ist eine Pauschale. Und die liegt häufig zu hoch. Das Gesetz erlaubt Ihnen ausdrücklich, den tatsächlichen, niedrigeren Wert nachzuweisen. Wie das geht und was es kostet, erkläre ich hier.

Warum der Wert vom Finanzamt oft zu hoch ist

Erben Sie eine Immobilie in Hamburg oder bekommen sie geschenkt, ermittelt das Finanzamt den sogenannten Grundbesitzwert. Dafür gelten die §§ 176 bis 198 des Bewertungsgesetzes. Diese Verfahren orientieren sich zwar an der Immobilienwertermittlungsverordnung, sind aber bewusst typisiert und pauschaliert – sie müssen massenhaft anwendbar sein.

Das hat zwei Folgen, die Sie Geld kosten können:

• Das Bewertungsverfahren ist gesetzlich vorgegeben. Nicht das, welches zu Ihrer Immobilie passt, sondern das, welches das Gesetz für die Grundstücksart vorsieht.

• Objektspezifische Besonderheiten bleiben außen vor. Feuchtigkeit im Keller, ein Sanierungsstau, ein Wohnrecht zugunsten Dritter, eine schwierige Zuwegung, Lärm von der Bahnstrecke – all das interessiert die Pauschale nicht.

Das Finanzamt besichtigt Ihre Immobilie in aller Regel nicht. Es rechnet. Und weil es rechnet, ohne das Objekt gesehen zu haben, liegt das Ergebnis bei Bestandsimmobilien oft deutlich über dem, was am Markt tatsächlich zu erzielen wäre.

Die Erbschaftsteuer bemisst sich aber an diesem Wert. Jeder Euro, den das Finanzamt zu hoch ansetzt, wird mitversteuert.

Was § 198 BewG Ihnen erlaubt

Genau für diesen Fall gibt es § 198 des Bewertungsgesetzes. Er sagt sinngemäß: Weisen Sie nach, dass der gemeine Wert – also der Verkehrswert – am Bewertungsstichtag niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Wert, dann wird der niedrigere Wert angesetzt.

Zwei Dinge sind dabei entscheidend:

Die Nachweislast liegt bei Ihnen. Nicht das Finanzamt muss belegen, dass sein Wert stimmt. Sie müssen belegen, dass er zu hoch ist. Bloßes Behaupten genügt nicht.

Nicht jeder darf diesen Nachweis führen. Das Gesetz benennt in § 198 Absatz 2 ausdrücklich, wessen Gutachten anerkannt wird: das des zuständigen Gutachterausschusses oder das von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.

Hier räume ich gleich ein weitverbreitetes Missverständnis aus: Auf mehreren Wettbewerberseiten lesen Sie, der Gutachter müsse „öffentlich bestellt und vereidigt“ sein. Das stimmt so nicht. Die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine akkreditierte Stelle steht im Gesetzestext gleichrangig daneben. Ich bin über die Sprengnetter Zertifizierungsstelle (ZIS Zert S) nach dieser Norm zertifiziert.

Ergänzend erlaubt § 198 Absatz 3 noch einen zweiten Weg: Wurde die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft, kann dieser Kaufpreis als Nachweis dienen – vorausgesetzt, die maßgeblichen Verhältnisse haben sich nicht verändert. Falls das auf Sie zutrifft, sagen Sie mir das gleich im ersten Gespräch. Dann brauchen Sie unter Umständen gar kein Gutachten, und ich sage Ihnen das auch.

Was ein Gutachten leisten muss, damit es anerkannt wird

Das Finanzamt ist an ein vorgelegtes Gutachten nicht automatisch gebunden. Es prüft. Und zwar Methode, Stichtag, Datengrundlage und Schlüssigkeit. Ein Gutachten, das diese Prüfung nicht besteht, war rausgeworfenes Geld.

Worauf es ankommt:

• Der richtige Stichtag. Bei einer Erbschaft ist das der Todestag, nicht der Tag der Besichtigung. Alle wertrelevanten Umstände werden zum Stand dieses Datums beurteilt.

• Die gesamte wirtschaftliche Einheit. Der Nachweis muss sich auf das gesamte Objekt beziehen, nicht auf einen herausgegriffenen Teil.

• Ortsbesichtigung und Dokumentation. Genau die Mängel und Besonderheiten, die die Pauschale ignoriert, müssen belegt sein – mit Fotos, Messungen, nachvollziehbarer Beschreibung.

• Begründete Methodenwahl. Warum Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren? Das muss aus dem Gutachten hervorgehen, nicht behauptet werden.

• Nachprüfbare Datenbasis. Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Vergleichspreise des zuständigen Gutachterausschusses – bei Hamburger Objekten also die Hamburger Daten, nicht bundesweite Durchschnitte.

Wie es abläuft

1. Kurze Anfrage. Sie schildern mir per WhatsApp oder über das Kurzformular, worum es geht: Objektart, Ort, Anlass und – wichtig – der Stichtag. Innerhalb eines Werktags bekommen Sie meine Einschätzung, ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall rechnet, und was es kostet.

2. Auftrag und Unterlagen. Sie erhalten Vertrag und eine Unterlagenliste. Was Ihnen fehlt – Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen – fordere ich für Sie bei den Behörden an.

3. Ortstermin. Wir nehmen das Objekt vor Ort auf: Aufmaß mit 3D-Lasertechnik, Fotodokumentation, Zustand und Ausstattung. Das ist der Teil, den das Finanzamt nicht gemacht hat und der den Unterschied ausmacht.

4. Bewertung und Übergabe. In der Regel zwei bis vier Wochen nach der Besichtigung halten Sie das Gutachten in der Hand – als PDF und gedruckt. Auf Wunsch gehe ich es mit Ihnen oder Ihrer Steuerberaterin durch.

Was es kostet – und wann es sich lohnt

Ein Verkehrswertgutachten für ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kostet ab 2.590 €. Bei Mehrfamilienhäusern, Erbbaurechten, Nießbrauch oder Wohnrechten erstelle ich ein individuelles Angebot.

Die Faustregel: Liegt der Wert des Finanzamts spürbar über dem realistischen Marktwert und übersteigt Ihr Erbe die Freibeträge, rechnet sich das Gutachten schnell. Bei einer Differenz von 80.000 € und einem Steuersatz von 15 % sparen Sie rund 12.000 € – ein Vielfaches der Gutachtenkosten.

Liegt die Differenz dagegen nur bei wenigen tausend Euro oder bleiben Sie ohnehin unter dem Freibetrag, lohnt es sich nicht. Das sage ich Ihnen dann auch. Ich habe kein Interesse daran, Ihnen ein Gutachten zu verkaufen, das Ihnen nichts bringt.

Für Hamburg und die Region

Mein Büro sitzt in Lüneburg, also direkt vor den Toren Hamburgs. Ortstermine im Hamburger Stadtgebiet und im Umland sind für mich kurze Wege – das merken Sie an der Terminvergabe und an der Bearbeitungszeit. Neben Hamburg bin ich in Lüneburg und Umland, Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern unterwegs.

Der nächste Schritt

Haben Sie einen Bescheid vom Finanzamt vorliegen und den Verdacht, dass der angesetzte Wert zu hoch ist? Schreiben Sie mir kurz: Objektart, Ort, Stichtag und der Wert, den das Finanzamt angesetzt hat. Innerhalb eines Werktags bekommen Sie eine ehrliche Einschätzung, ob sich der Nachweis lohnt.

Weiterlesen: Alles zum Verkehrswertgutachten unter https://www.immobilien-knoop.de/bewertung – speziell zur Erbschaft unter https://www.immobilien-knoop.de/immobilienbewertung-erbschaft-finanzamt – und wann Sie nach einer Erbschaft gar kein Gutachten brauchen unter https://www.immobilien-knoop.de/post/immobilie-geerbt-gutachten-finanzamt

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Ich erstelle ausschließlich Immobiliengutachten. Ob und in welcher Höhe sich eine Steuerersparnis ergibt, hängt vom Einzelfall ab; die Anerkennung eines Gutachtens liegt beim zuständigen Finanzamt.