Immobilie geerbt: Wann Sie ein Gutachten fürs Finanzamt brauchen – und wann nicht

Ein Todesfall, und plötzlich gehört Ihnen ein Haus. Neben der Trauer kommen Fristen, Formulare und irgendwann ein Bescheid vom Finanzamt mit einem Wert, der Ihnen zu hoch vorkommt. Dieser Beitrag erklärt, was in den ersten Monaten zu tun ist, wann sich ein Gutachten lohnt – und wann Sie sich das Geld sparen können.

Die ersten drei Monate: Was das Finanzamt von Ihnen will

Innerhalb von drei Monaten nach dem Todesfall müssen Sie dem Finanzamt anzeigen, dass Sie geerbt haben (§ 30 ErbStG). Das gilt auch dann, wenn am Ende keine Steuer anfällt. Das Finanzamt fordert dann eine Erbschaftsteuererklärung an und ermittelt für die Immobilie den sogenannten Grundbesitzwert – nach einem pauschalierten Verfahren, ohne die Immobilie je gesehen zu haben.

Maßgeblich ist immer der Todestag. Nicht der Tag der Erklärung, nicht der Tag einer späteren Besichtigung. Alles, was den Wert beeinflusst, wird zum Stand dieses Datums beurteilt.

Wann Sie gar kein Gutachten brauchen

Bevor Sie Geld ausgeben, prüfen Sie drei Dinge. In vielen Fällen erledigt sich die Frage damit.

• Bleiben Sie unter dem Freibetrag? Ehegatten haben 500.000 €, Kinder 400.000 € je Elternteil, Enkel 200.000 €. Liegt der gesamte Nachlass – Immobilie plus Konten plus alles andere – darunter, fällt keine Steuer an. Dann bringt ein Gutachten nichts.

• Ziehen Sie selbst ein? Das sogenannte Familienheim bleibt für Ehegatten und Kinder unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei – wenn der Verstorbene darin gewohnt hat und Sie es selbst mindestens zehn Jahre bewohnen (bei Kindern bis 200 qm Wohnfläche). Auch dann ist der Wert zweitrangig.

• Wurde die Immobilie kürzlich verkauft? Ein Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag kann nach § 198 Abs. 3 BewG als Nachweis dienen. Dann brauchen Sie unter Umständen kein Gutachten – sagen Sie mir das im ersten Gespräch, ich sage es Ihnen ehrlich.

Wann sich ein Gutachten lohnt

Wenn keiner der drei Punkte greift, kommt es auf die Differenz an: zwischen dem Wert, den das Finanzamt ansetzt, und dem, was die Immobilie am Todestag tatsächlich wert war. Diese Differenz wird versteuert – mit 7 bis 30 Prozent in der Steuerklasse I, je nach Höhe des Erwerbs.

Das Pauschalverfahren des Finanzamts übersieht systematisch, was den Wert drückt: Sanierungsstau, Feuchtigkeit, veraltete Haustechnik, ein Wohnrecht für den überlebenden Elternteil, eine ungeteilte Erbengemeinschaft, schlechte Lage im Ort. Bei Bestandsimmobilien aus den 50er bis 80er Jahren liegt der Grundbesitzwert deshalb oft 10 bis 25 Prozent über dem Marktwert.

Ein Beispiel: Das Finanzamt setzt 420.000 € an, das Gutachten belegt 350.000 €. Bei 70.000 € Differenz und 11 Prozent Steuersatz sparen Sie rund 7.700 € – nach Abzug der Gutachtenkosten bleiben etwa 5.000 €. Bei zwei Kindern als Erben verdoppelt sich der Effekt.

Wer den Nachweis führen darf

§ 198 Abs. 2 BewG regelt das ausdrücklich: Anerkannt wird ein Gutachten des Gutachterausschusses oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind. Ich bin über die Sprengnetter Zertifizierungsstelle nach dieser Norm zertifiziert. Eine Maklereinschätzung oder ein Online-Rechner genügen nicht – das Finanzamt weist solche Nachweise zurück.

Erbengemeinschaft: Ein Gutachten für alle

Erben mehrere Geschwister gemeinsam, hat das Gutachten einen zweiten Nutzen: Es liefert den neutralen Wert, auf den sich alle einigen können – ob einer die anderen auszahlt oder das Haus verkauft wird. Ein Gutachten, das fürs Finanzamt taugt, taugt auch für die Auseinandersetzung unter Miterben. Sie bezahlen es einmal und nutzen es zweimal.

So läuft es ab

1. Kurze Anfrage per WhatsApp oder Kurzformular: Objektart, Ort, Todestag, und falls vorhanden der Wert aus dem Finanzamtsbescheid. Innerhalb eines Werktags sage ich Ihnen, ob sich ein Gutachten lohnt und was es kostet.

2. Auftrag und Unterlagen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen – was fehlt, fordere ich für Sie bei den Behörden an. Bei Erbengemeinschaften reicht ein Auftraggeber.

3. Ortstermin mit Aufmaß, Fotodokumentation und Zustandsaufnahme. Auch wenn die Immobilie inzwischen leer steht oder schon renoviert wurde – bewertet wird der Zustand zum Todestag, den rekonstruiere ich anhand von Unterlagen und Ihren Angaben.

4. Gutachten in zwei bis vier Wochen, als PDF und gedruckt. Sie reichen es mit der Erbschaftsteuererklärung ein oder legen es nachträglich gegen den Bescheid vor.

Ein Verkehrswertgutachten für ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kostet ab 2.590 €. Bei Mehrfamilienhäusern, Wohnrechten oder Nießbrauch erstelle ich ein individuelles Angebot.

Der nächste Schritt

Sie haben geerbt und sind unsicher, ob sich ein Gutachten lohnt? Schreiben Sie mir kurz, worum es geht. Ich sage Ihnen ehrlich, ob es sich rechnet – und wenn nicht, sage ich Ihnen das auch. Mein Büro sitzt in Lüneburg; unterwegs bin ich in Lüneburg und Umland, Hamburg, Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern.

Weiterlesen: Alles zur Bewertung bei Erbschaft unter https://www.immobilien-knoop.de/immobilienbewertung-erbschaft-finanzamt – zum Verkehrswertgutachten unter https://www.immobilien-knoop.de/bewertung – für Hamburger Immobilien und § 198 BewG im Detail unter https://www.immobilien-knoop.de/post/immobilienbewertung-hamburg-finanzamt

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Ich erstelle ausschließlich Immobiliengutachten. Freibeträge, Steuersätze und die Anerkennung eines Gutachtens hängen vom Einzelfall ab; Rechenbeispiele sind vereinfacht.