Restnutzungsdauer-Gutachten 2026: Was die Aufhebung des BMF-Schreibens für Vermieter bedeutet

Zum 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium sein Schreiben vom 22. Februar 2023 aufgehoben – die Verwaltungsanweisung, die jahrelang vorgab, wie ein Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer auszusehen hat. Viele Vermieter und Steuerberater fragen sich jetzt: Was gilt noch? Und ist es leichter oder schwerer geworden, eine höhere Abschreibung durchzusetzen? Die Antwort ist: beides.

Was das BMF-Schreiben von 2023 verlangt hatte

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dürfen Vermieter statt der pauschalen 50 Jahre eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer ansetzen – wenn sie sie nachweisen. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19), das diesen Nachweis erleichtert hatte, zog das Ministerium 2023 die Zügel wieder an: Das Gutachten musste von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammen, bestimmte Kriterien wie technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen behandeln und eine Reihe formaler Anforderungen erfüllen. Viele Finanzämter lehnten Gutachten allein aus formalen Gründen ab.

Was sich zum 1. Dezember 2025 geändert hat

Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das BMF das Schreiben von 2023 im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder vollständig aufgehoben. Es gibt damit keine bindende Verwaltungsvorgabe mehr dazu, wie ein Nachweis auszusehen hat oder wer ihn erstellen darf. Maßgeblich sind jetzt allein der Gesetzestext und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.

Das bedeutet konkret: Die formale Anforderung an eine bestimmte Qualifikation des Gutachters ist entfallen. Auch die Kriterienliste aus dem alten Schreiben ist nicht mehr verbindlich.

Warum das nicht heißt, dass jetzt alles durchgeht

Hier liegt das Missverständnis, das mir seit Dezember häufig begegnet. Weil die Verwaltungsvorgabe weg ist, glauben manche, jetzt genüge eine kurze Bescheinigung oder ein Verweis auf die Tabelle zur Restnutzungsdauer aus der Immobilienwertermittlungsverordnung. Das ist falsch – und der Bundesfinanzhof hat es ausdrücklich so entschieden.

Im Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) stellt der BFH klar: Ein bloßer Verweis auf die modellhaft nach ImmoWertV ermittelte Restnutzungsdauer reicht nicht. Das Gutachten muss sich mit dem konkreten Objekt auseinandersetzen – mit seinem Zustand, seiner Bausubstanz, seinen Modernisierungen – und daraus die Nutzungsdauer nachvollziehbar herleiten. Ein gesondertes Bausubstanzgutachten ist keine zwingende Voraussetzung, aber die Herleitung muss schlüssig sein.

Und das Finanzamt prüft genau das. Es ist nicht an das Gutachten gebunden, es bewertet seine Schlüssigkeit. Ein Gutachten, das nach dem Muster des alten BMF-Schreibens sauber aufgebaut ist – mit Ortstermin, Fotodokumentation, Punktesystem zur Modernisierung und begründeter Methodik – besteht diese Prüfung. Ein Drei-Seiten-Papier mit einer Zahl darauf besteht sie nicht.

Was das für Sie als Vermieter bedeutet

• Es ist leichter geworden, weil formale Ablehnungen wegfallen. Ein Finanzamt kann Ihr Gutachten nicht mehr allein deshalb zurückweisen, weil ein bestimmtes Kriterium aus dem alten Schreiben nicht abgehakt ist.

• Es ist inhaltlich anspruchsvoller geworden, weil jetzt die Qualität der Herleitung entscheidet. Die Frage ist nicht mehr, ob der Gutachter das richtige Zertifikat hat, sondern ob sein Gutachten das Objekt wirklich erfasst.

• Der Markt wird unübersichtlicher. Weil die Qualifikationsanforderung entfallen ist, treten Anbieter auf, die vorher nicht durften. Manche liefern gute Arbeit, manche eine Zahl auf drei Seiten. Fragen Sie nach Ortstermin, Dokumentation und Methodik – nicht nur nach dem Preis.

Wie ich damit umgehe

Ich erstelle meine Gutachten weiter so, als gäbe es das alte Schreiben noch – nicht weil ich muss, sondern weil dieser Aufbau die Prüfung beim Finanzamt übersteht. Ortstermin mit Aufmaß und Fotodokumentation, Bewertung von Bausubstanz, Haustechnik und Modernisierungen nach einem nachvollziehbaren Punktesystem, Herleitung der Restnutzungsdauer nach ImmoWertV mit objektbezogener Begründung. Meine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist nicht mehr Pflicht, aber sie ist für das Finanzamt ein Qualitätssignal, das die Prüfung erleichtert.

Wer ein Gutachten aus der Zeit vor Dezember 2025 hat, das nach den alten Vorgaben erstellt wurde, hat nichts zu befürchten – es erfüllt die heutigen Anforderungen erst recht.

Der nächste Schritt

Sie vermieten eine Immobilie mit Baujahr vor 1990 und schreiben noch über 50 Jahre ab? Dann lohnt sich ein Blick. Schreiben Sie mir per WhatsApp oder über das Kurzformular: Baujahr, Objektart, Ort. Innerhalb eines Werktags sage ich Ihnen, ob ein Gutachten bei Ihnen sinnvoll ist. Mein Büro sitzt in Lüneburg; unterwegs bin ich in Lüneburg und Umland, Hamburg, Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern.

Weiterlesen: Grundlagen und Preise unter https://www.immobilien-knoop.de/restnutzungsdauergutachten – mit Rechenbeispiel unter https://www.immobilien-knoop.de/post/lohnt-sich-ein-restnutzungsdauer-gutachten-mit-rechenbeispiel – für Lüneburg unter https://www.immobilien-knoop.de/post/restnutzungsdauer-gutachten-lueneburg – für Hamburg unter https://www.immobilien-knoop.de/restnutzungsdauer-gutachten-hamburg

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung. Ich erstelle ausschließlich Immobiliengutachten. Die steuerliche Anerkennung liegt beim zuständigen Finanzamt und hängt vom Einzelfall ab. Stand: September 2026.