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Restnutzungsdauer-Gutachten in Lüneburg: Höhere AfA für Ihre vermietete Immobilie

Autorenbild: Maria Knoop
Maria Knoop
20. Sept.
3 Min. Lesezeit

Lüneburg hat einen der ältesten Gebäudebestände Niedersachsens: Gründerzeithäuser in der Altstadt, Nachkriegsbauten am Rand, Siedlungshäuser der 50er bis 70er Jahre in Kaltenmoor, Bockelsberg oder Ochtmissen. Genau bei diesen Objekten ist die tatsächliche Restnutzungsdauer oft deutlich kürzer als die pauschalen 50 Jahre, die das Finanzamt ansetzt – und genau hier lohnt sich ein Gutachten.

Als zertifizierte Sachverständige mit Sitz in Lüneburg erstelle ich Ihr Restnutzungsdauer-Gutachten mit Ortstermin – im Landkreis ohne Anfahrtskosten.

Was das Gutachten für Sie bringt

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dürfen Sie eine kürzere als die gesetzliche Nutzungsdauer ansetzen, wenn Sie sie nachweisen. Das Gutachten ist dieser Nachweis. Statt 2 % pro Jahr schreiben Sie dann zum Beispiel 3 % oder 4 % ab – und das nicht einmalig, sondern Jahr für Jahr über die gesamte verbleibende Nutzungsdauer.

Ein Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1962, Gebäudewert 480.000 €. Gesetzliche AfA: 9.600 € pro Jahr. Bei einer ermittelten Restnutzungsdauer von 28 Jahren: 17.143 € pro Jahr. Mehr Abschreibung: rund 7.500 € jährlich – bei 42 % Steuersatz etwa 3.170 € weniger Steuern pro Jahr. Das Gutachten hat sich damit im ersten Jahr bezahlt.

Die Rechtslage 2026 – was sich geändert hat

Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das jahrelang strenge Formvorgaben für solche Gutachten machte, wurde zum 01.12.2025 aufgehoben. Seither gibt es keine bindenden Verwaltungsvorgaben mehr. Das heißt aber nicht, dass jetzt alles durchgeht: Der Bundesfinanzhof verlangt weiterhin ein objektbezogenes, nachvollziehbar hergeleitetes Gutachten (Urteile IX R 25/19 und IX R 14/23). Ein bloßer Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer nach ImmoWertV genügt ausdrücklich nicht. Genau deshalb zählt, was im Gutachten steht: Ortstermin, Zustand, Modernisierungen, begründete Herleitung.

Für wen sich das in Lüneburg besonders lohnt

  • Eigentümer von Altbauten in der Altstadt und im Roten Feld (Baujahr vor 1950)

  • Vermieter von Nachkriegs- und Siedlungsbauten in Kaltenmoor, Bockelsberg, Ochtmissen, Goseburg

  • Kapitalanleger, die in den letzten Jahren gekauft haben und noch die vollen 50 Jahre abschreiben

  • Eigentümer im Landkreis: Bardowick, Adendorf, Reppenstedt, Scharnebeck, Bleckede, Dahlenburg, Amelinghausen, Embsen, Melbeck

So läuft es ab – in Lüneburg ohne Anfahrtskosten

  1. Kurzcheck per WhatsApp oder Formular. Baujahr, Zustand, Modernisierungen. Ich sage Ihnen ehrlich, ob sich ein Gutachten lohnt.

  2. Ortstermin. Mein Team kommt zu Ihrem Objekt, meist innerhalb von 7–10 Tagen. Aufmaß mit 3D-Lasertechnik, Fotodokumentation, Zustand und Ausstattung.

  3. Gutachten. Objektbezogen, methodisch sauber nach ImmoWertV hergeleitet und vollständig dokumentiert, mit Punktesystem zur Modernisierung.

  4. Einreichung. Sie geben das Gutachten Ihrem Steuerberater oder reichen es beim Finanzamt Lüneburg ein.

Häufige Fragen aus Lüneburg

Erkennt das Finanzamt Lüneburg solche Gutachten an? Maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Ein objektbezogenes, nachvollziehbar hergeleitetes Gutachten mit Ortstermin wird bundesweit einheitlich behandelt – das Finanzamt prüft Methode und Schlüssigkeit, nicht den Namen des Gutachters.

Lohnt sich das auch bei einer einzelnen Eigentumswohnung? Häufig ja – vor allem bei Baujahren vor 1980. Schicken Sie mir Baujahr und Adresse per WhatsApp, dann sage ich Ihnen, ob es sich lohnt.

Was kostet das Gutachten? Ab 895 € für Eigentumswohnungen, ab 1.250 € für Ein- und Zweifamilienhäuser, ab 1.500 € für Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser (jeweils inkl. MwSt.). Die Kosten sind als Werbungskosten absetzbar.

Was, wenn ich das Objekt erst kürzlich gekauft habe? Dann ist der Zeitpunkt ideal – die höhere AfA gilt ab dem Jahr, in dem Sie das Gutachten einreichen, für die gesamte Restnutzungsdauer.

Ihr Restnutzungsdauer-Gutachten in Lüneburg

Schreiben Sie mir kurz per WhatsApp oder über das Kurzformular: Baujahr, Objektart, Ort. Innerhalb eines Werktags bekommen Sie eine ehrliche Einschätzung, ob sich ein Gutachten bei Ihnen rechnet – und wenn nicht, sage ich Ihnen das auch. MK Immobilienbewertung GmbH, Dorette-von-Stern-Straße 10, 21337 Lüneburg.

Weiterlesen: Alle Informationen zum Restnutzungsdauer-Gutachten finden Sie unter https://www.immobilien-knoop.de/restnutzungsdauergutachten – zur aktuellen Rechtslage nach Aufhebung des BMF-Schreibens unter https://www.immobilien-knoop.de/post/bmf-schreiben-restnutzungsdauer-aufgehoben – und Ihre Ersparnis berechnen Sie mit dem AfA-Rechner unter https://www.immobilien-knoop.de/bewertung/afa-rechner

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung. Ich erstelle ausschließlich Immobiliengutachten. Die steuerliche Anerkennung und die konkrete Ersparnis hängen vom Einzelfall ab. Das Rechenbeispiel ist vereinfacht.

 
 
 

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