Restnutzungsdauer-Gutachten in Köln und Düsseldorf
Sie vermieten eine Wohnung oder ein Haus in Köln, Düsseldorf oder im Rheinland und das Gebäude ist älter als 30 oder 40 Jahre? Dann setzt das Finanzamt ohne Nachweis meist nur 2 % Abschreibung im Jahr an. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten weist die tatsächliche Nutzungsdauer Ihres Gebäudes nach, die oft deutlich kürzer ist, und kann so Ihre jährliche AfA erhöhen. Ich bin Maria Knoop, zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung (Sprengnetter ZIS Zert S, DIN EN ISO/IEC 17024), und erstelle jedes Gutachten persönlich, mit Besichtigung vor Ort.
Feste Termine im Rheinland: Ich bin regelmäßig in Nordrhein-Westfalen und plane meine Ortstermine in Köln, Düsseldorf, Bonn, Leverkusen und Umgebung gebündelt. So erhalten Sie zeitnah einen Besichtigungstermin, ohne Aufpreis für die Anfahrt.
Typische Objekte im Rheinland: Ein großer Teil des vermieteten Bestands in Köln und Düsseldorf stammt aus dem Wiederaufbau der 1950er- bis 1970er-Jahre. Bei diesen Gebäuden liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer häufig unter den pauschal angesetzten 50 Jahren. Genau hier kann ein Gutachten die Abschreibung spürbar verändern.
Rechenbeispiel (fiktiv): Gebäudeanteil 300.000 €. Pauschal 2 % AfA ergeben 6.000 € pro Jahr. Weist das Gutachten eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren nach, beträgt die AfA rund 3,33 %, also etwa 10.000 € pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Wann sich ein Gutachten lohnen kann:
• Die Immobilie wird vermietet (Eigentumswohnung, Ein-/Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohn-/Geschäftshaus).
• Das Gebäude wurde vor etwa 1990 errichtet.
• Es gab keine umfassende Kernsanierung.
Rechtslage: Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 ist seit dem 01.12.2025 aufgehoben. Es gelten wieder der Gesetzeswortlaut und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH, IX R 25/19). Der BFH verlangt eine nachvollziehbare Begründung für das konkrete Objekt, ein reiner Modellansatz reicht nicht (BFH, IX R 14/23). Deshalb gehört der Ortstermin bei mir immer dazu.
Kosten: Eigentumswohnung ab 895 €, Ein-/Zweifamilienhaus ab 1.250 €, Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser ab 1.500 €, jeweils inkl. MwSt. und Ortstermin, auch in Köln und Düsseldorf ohne Fahrtpauschale. Das fertige Gutachten erhalten Sie in der Regel ca. 2 Wochen nach Ortstermin und Eingang aller Unterlagen.
Einzugsgebiet: Köln, Düsseldorf, Bonn und das Rheinland, Siegen, Hagen und Südwestfalen sowie Hamburg, Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern. Mein Büro ist in Lüneburg.
Wichtiger Hinweis: Ich erstelle das Gutachten zur Restnutzungsdauer als Sachverständige für Immobilienbewertung. Steuerberatung leiste ich nicht. Ob und wie Sie das Gutachten steuerlich nutzen, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.